경제용어 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산방법 차이점
부동산에 관심을 갖기 시작하면서 가장 먼저 느낀 점은 생소한 용어들이 정말 많다는 것이었습니다.
기사를 읽다 보면 LTV, DTI, DSR 같은 이름만 들어도 낯선 단어들이 자주 등장하더라고요. 매매는 물론, 전세 대출을 알아볼 때도 관련 용어를 모르면 설명을 제대로 이해할 수 없었습니다.
부동산 초보자라면 누구나 겪었을 법한 고민을 함께 풀어보는 시간이 되길 바랍니다.
LTV란?
LTV은 Loan to Value ratio로 주택담보인정비율이라고 합니다.
쉽게 말해 내가 사고자 하는 집의 가격 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이에요.
예를 들어 집 값이 1억 원인데 LTV가 70%라면, 최대 7,000만 원까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다. 나머지 3,000만 원은 내 자금으로 마련해야 하죠. 쉽게 말해 LTV가 낮을수록 더 많은 자기 자금이 필요한 셈이에요.
실제 대출에서는 어떻게 쓰일까요? 신혼부부전용 구입자금(LTV80%)으로 간단한 예시를 들어볼게요.
구매 예정 주택 가격: 5억 원
은행 평가에 따른 LTV: 80%
80% × 5억 원 = 4억 원 ⇒ 최대 대출 가능 금액 4억 원
5억 원 중 4억 원은 은행에서 대출받고, 나머지 1억 원은 본인 자금으로 마련해야 합니다.
DTI란?
DTI은 Debt to Income ratio로 총부채상환비율이라고 합니다.
쉽게 말해 연간 소득 대비 매년 갚아야 할 부채(대출 원리금)의 비율을 뜻하는데요. 이를 통해 대출자의 실질적인 채무 상환 능력을 평가하는 거죠.
연간 원리금 상환액은 주택담보대출뿐 아니라 자동차할부금, 신용카드 할부금 등 모든 종류의 부채를 포함합니다.
연간 소득은 근로소득, 사업소득, 이자소득 등 통상적이고 지속적인 소득을 합산한 금액이죠.
예를 들어 연봉이 5,000만 원인데, 주택담보대출 상환액이 연 1,000만 원, 자동차할부금과 신용카드 할부금 등 기타 부채 상환액이 연 500만 원이라고 해볼까요?
(1,000만 원 + 500만 원) ÷ 5,000만 원 × 100 = 30%
이 경우 DTI는 30%가 됩니다. 현재 시중은행의 DTI 기준이 40% 안팎인 점을 감안하면, 추가 대출 여력이 충분하다고 볼 수 있겠네요.
이런 DTI 제도는 대출자의 과도한 대출을 방지하고, 연체 위험을 낮추기 위해 도입되었습니다.
따라서 주택 구매를 계획 중이라면 본인의 소득과 부채를 꼼꼼히 따져 DTI를 미리 계산해 보는 것이 중요합니다. 그래야 내게 맞는 대출 상품을 고르고, 무리 없이 집을 살 수 있겠죠.
DSR과 DTI 차이점
DSR은 Debt Service Ratio로 총부채원리금상환비율이라고 합니다.
대출자의 실질적인 상환능력을 가장 폭넓게 평가하는 지표라고 할 수 있습니다.
대출자가 갚아야 할 모든 대출의 연간 원금과 이자를 합한 금액을 연간 소득으로 나눠서 계산하는데요. 여기에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등 모든 종류의 대출이 포함됩니다.
쉽게 말해 대출자의 1년 소득 중 빚을 갚는 데 쓰이는 돈의 비율을 나타내는 거죠.
비슷한 개념으로 DTI(총부채상환비율)가 있는데, DSR과 DTI의 가장 큰 차이는 대출 원금 상환액을 모두 포함하느냐 여부입니다.
DTI는 주택담보대출의 원금상환액만 계산에 넣는 반면, DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 다 반영한다는 점에서 더 포괄적인 지표라고 할 수 있어요.
어떤 사람의 연간 소득이 5,000만 원이고,
주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 1,000만 원,
자동차할부금융의 연간 원리금 상환액이 300만 원,
신용대출의 연간 이자 상환액이 200만 원이라고 가정해 보겠습니다.
DSR = [(1,000만 원 + 300만 원 + 200만 원) ÷ 5,000만 원] × 100 = 30%
즉, 이 사람의 DSR은 30%가 되는 것이죠.
DSR이 낮을수록 대출자의 소득 대비 대출 상환 부담이 적다는 것을 의미합니다. 반면 DSR이 높을수록 대출 상환에 대한 부담이 크다고 볼 수 있어요.
여기까지 경제용어에 대해 알아보았습니다. 저도 아직 초보라서 모르는 단어가 많아서 공부할 때마다 틈틈이 작성을 해 나가겠습니다.
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