재건축 초보자의 용적률과 분담금 이해하기

 

"우리 아파트 용적률은 얼마나 될까?", "추가 분담금이 많이 나온다는데, 걱정이네", 평당 분양가는 얼마쯤 될까?" 출퇴근, 엘리베이터, 산책길에서 자주 듣는 주민들의 대화 주제입니다.

사실 저는 지금까지 재건축에 대해 잘 모르고 지냈는데 이런 이야기를 자주 듣다 보니 문득 "나도 이제 집에 대해 관심을 가져볼 때가 된 것 같은데..?"라는 생각이 들었어요.

재건축에 관한 관심이 생겨 부동산 공부를 시작했지만, 용적률, 건폐율 같은 낯선 용어에 막막함을 느꼈어요. 하지만 재건축 이해하는 첫걸음이 바로 여기서부터 시작된다는 걸 깨달았죠.

혹시 저처럼 이 용어들이 낯선 분들이 계신가요? 그럼 부동산 초보자의 눈높이에서, 함께 성장해 나가는 이야기에 공감해 주시길 바라며 알아보겠습니다.

용적률과 건폐율 개념

1. 용적률

용적률은 건물의 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 백분율로 표시한 것입니다.

대지 면적 대비 건물의 총면적이 얼마나 되는지를 나타내는 값이에요.

즉, 용적률이 높을수록 건물의 층수나 면적이 커질 수 있어요.

 

2. 건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축물의 바닥면적 비율을 말합니다.

대지에서 건물이 차지하는 면적의 비율이에요.

즉, 건폐율이 높을수록 대지에 건물이 차지하는 면적이 커져요.

 

용적률 낮추면 일반분양 물량 UP!

일반분양 물량 늘리는 비결, 용적률에 있다

핵심: 용적률이 낮을수록 재건축 사업에서 일반분양 물량이 많아지고, 이는 사업성 향상으로 이어져 재건축 추진에 유리합니다.

이유: 용적률이 낮으면 건물의 전체 크기가 작아지고, 기존 조합원들이 가져갈 몫은 줄어들어 상대적으로 일반분양 물량이 늘어납니다.

일반분양을 통해 수익이 발생하기 때문에, 일반분양 물량이 많을수록 분양 수익이 늘어나 사업성이 높아집니다.

결론: 재건축 전 아파트 용적률은 낮아야 하며, 재건축 시 용적률을 최대한 높게 적용받으면 이득이 커져요.

 

용적률 낮고 소형가구가 많은 경우, 고민해 보자

장점

- 일반분양 물량 확보에 유리
소형가구 비율 높으면 동일 용적률에서 세대수 증가
일반분양 물량 늘어나 분양 수익 개선 가능

- 분양 속도 향상과 리스크 감소
소형가구는 상대적으로 낮은 분양가로 수요자 폭넓음
빠른 분양 속도와 낮은 미분양 리스크로 사업 안정성 높일 수 있음

- 다양한 수요층 흡수 가능
소형가구는 1-2인 가구, 신혼부부, 실수요자 등 다양한 수요층 흡수
폭넓은 수요층 확보로 분양 리스크 분산 효과

단점

- 수익성 저하 가능성
소형가구는 대형가구에 비해 분양가가 낮아 수익성에 제한
소형가구 과다 시 전체 사업 수익성 하락 우려

- 장기적 아파트 가치 하락 우려
소형가구 위주 단지는 장기 가치 상승에 불리
미래 가치 하락은 기존 조합원 자산 가치에도 부정적 영향

- 과밀화로 인한 주거 환경 저하
과도한 세대수 증가는 밀도 상승으로 이어져
주차난, 편의시설 부족 등 주거 환경 악화 초래 가능

분담금과 추가분담금은 몰까?

분담금이란 재건축 사업을 진행할 때, 조합원들이 사업 비용을 분담하여 내는 돈을 말합니다

마치 친구들과 함께 피자를 시켰을 때, 각자 피자 값을 내는 것과 비슷합니다.

• 분담금은 보통 조합원이 받게 될 새 아파트의 크기에 따라 결정됩니다.
• 새로 받는 아파트가 클수록 더 많은 분담금을 내야 하고, 작을수록 분담금이 적어지는 식이에요.
• 또한 기존에 가지고 있던 아파트의 크기도 분담금 계산에 영향을 미칩니다.

추가분담금

당초 계획했던 분담금 외에 여러 가지 변수로 인해 추가로 나에게 다시 돈을 요구하는 것

• 당초 1억 원으로 예상했던 분담금이 사업 중간에 1억 2천만 원으로 늘어났다면, 2천만 원이 추가 분담금이 되는 거예요.

 

추가분담금을 낮추는 방법

일반분양 물량이 많은 단지를 선택 

- 일반 분양가 높게 책정될수록 유리해요.(분양수익 극대화)

- 가능하면 설계비, 건축비 등 줄이는 방법이 있어요.

- 공사비를 줄이려면 사업지 면적이 클수록 좋고, 소규모보다 1000 가구 이상 단지가 좋아요.

 

재건축 투자 확인 사항

- 돈(사업비, 추가분담금 확인)
- 가격(일반 분양가와 주변 시세확인 필수)
- 용적률 낮은 단지 선택
- 정비업계 기준
  평균 용적률 200% 이하 규모 1000 가구 이상이 사업성 좋아요
  가구당 평균 대지지분 50㎡(약 15평) 이상인 중대형 위주 단지가 사업성이 좋아요

눈여겨 볼만한 재건축 단지는 어디 있을까?(2곳)

- 46년 잠실주공 5단지 최고 70층 6291세대 예정 

(용적률 138%, 대지지분 23평 25평, 세대수 3930)

- 49년 여의도 한양 아파트 

(용적률 274%, 대지지분 17.9평, 세대수 588)